1.2.1.2.1 Risico's (projecten) Grondbedrijf

De risico’s van het Grondbedrijf worden in eerste instantie binnen het Grondbedrijf zelf opgevangen. Voor het risico op de projecten van het Grondbedrijf is de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) gevormd. Deze reserve bepaalt vooral de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Voor het Grondbedrijf geldt als norm, dat de weerstandscapaciteit groter is dan het risicobedrag, met andere woorden: weerstandsvermogen > 1.

Grootte van de risico’s van het Grondbedrijf
Bij het Grondbedrijf zijn er zowel projectoverstijgende risico's (markt, prijsstelling, etc.) als projectspecifieke risico's die het resultaat kunnen beïnvloeden.
In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2018 hebben we deze risico’s in zeven onderdelen verdeeld. In de tabel hieronder ziet u per onderdeel het risicobedrag.

Beeld van de risico’s van het Grondbedrijf uit het MPG 2018

Toelichting bij deze tabel:
Bovengenoemde risicobedragen zijn de bruto risico’s binnen het grondbedrijf. Tegenover deze bedragen staan winstverwachtingen en posten onvoorzien welke gedeeltelijk als dekking ingezet kunnen worden. Wanneer deze bedragen van de bruto risico’s afgetrokken worden resteert er een benodigde weerstandscapaciteit van € 24,1 mln.

Voor een toelichting op de onderdelen wordt verwezen naar hoofdstuk 8 van het MPG 2018 (zie verwijzing in laatste kolom). Hieronder zijn voor het inzicht de grootste risico’s kort benoemd.

Grootste risico’s
Hieronder lichten we de grootste risico’s toe. U vindt een uitgebreidere beschrijving in het MPG 2017.

1 en 2:  Externe omstandigheden
De grootste risico’s van het Grondbedrijf zijn gelegen in externe omstandigheden. Het betreft risico’s zoals inflatie, lagere grondopbrengsten en vertraging in de uitgifte. Deze risico’s worden nagenoeg volledig ingegeven door economische omstandigheden en zijn meegenomen bij de onderdelen 1 en 2.

3: Projectspecifieke openbare risico’s en kansen

• Mee- en tegenvallers op de civiele ramingen
• Uitkomsten aanbestedingen
• Lagere grondopbrengsten meergezinslocatie Groot Zonnehoeve
• De prijsstelling van enkele bedrijfskavels die nog niet in verkoop zijn in Zuidbroek
• Mogelijke bijstelling van de opbrengsten voor een bedrijfskavel op Ecofactorij
• Verkoop van bestaand vastgoed op de inbreidingslocaties
• Bestemmingsplanprocedure Hornbach op De Voorwaarts

5: Kwalitatief woningbouwprogramma
Recentelijk heeft de raad negatief besloten over het voorstel om duur programma om te zetten in Villahoeve. Zoals vermeld in de TURAP werd er aanvullend op deze kaderwijziging in het MPG 2017 rekening gehouden met het omzetten van 86 dure woningen naar goedkopere categorieën voor de periode 2020 en verder. In het MPG 2017 was daarvoor een risicobedrag opgenomen van € 7,4 mln. Dit bedrag is niet meer actueel, de markt trekt aan en de verkoop van kavels en woningen in de dure categorie loopt goed. Op dit moment is er weer een wachtlijst voor mensen die graag een kavel zouden willen kopen, terwijl het risicobedrag van € 7,4 mln voor een aanzienlijk deel uitging van de omzetting van juist die kavels naar woningen in een goedkoper segment.
Door de aantrekkende markt en het besluit om de kaderwijziging van Villahoeve geen doorgang te laten vinden ontstaat de situatie dat er nog maar een beperkt aantal locaties binnen het Grondbedrijf zijn waar duur programma omgezet kan worden naar goedkoper programma. Dit komt voornamelijk neer op Zuidbroek en mogelijk het programma dat vanuit de call eveneens in Zuidbroek terecht zal komen. In Zuidbroek zal het met name gaan om het omzetten van ‘projectmatige’ dure woningbouw en niet meer om kavels. De financiële impact is hierdoor aanzienlijk kleiner en het risicoprofiel neemt fors af met circa € 3 mln naar uiteindelijk een bedrag van € 4,4 mln. In dit bedrag is er geen rekening mee gehouden dat de aantallen woningen die omgezet zouden worden met de kaderwijziging Villahoeve nu elders gevonden moeten worden. Simpelweg omdat het al een lastige opgave is om op een goede (ruimtelijke en juridische) wijze de 86 woningen om te kunnen zetten. Op advies van team Wonen van de eenheid Ruimtelijke Leefomgeving is het restant risicobedrag in tact gelaten tot nadere besluitvorming over de Woonagenda waarin richtinggevende uitspraken worden gedaan over de nieuwbouw. Daarnaast wordt in de programmeringslijsten gekeken (harde en zachte lijst) of de behoefte aansluit bij hetgeen in de planningslijsten is opgenomen.

6: Risico kaderwijziging Zuidbroek (Noordkaap)
Op 30 januari jl heeft het college positief besloten over de kaderwijziging Zuidbroek. Vervolgens is het voorstel op 8 maart jl door uw raad vastgesteld. Onderdeel van dit besluit is het rekening houden met het scenario dat het gehele terrein wordt verkocht aan bedrijven in de logistieke sector. Het gevolg hiervan is een negatief effect op de grondprijs van circa € 1,7 mln.

7: Risicovoorziening winstnames
In februari 2018 heeft het college de gemeenteraad per brief geïnformeerd over een wijziging in de systematiek van tussentijdse winstneming van het Grondbedrijf als gevolg van een duiding van de commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). In het kort betrof dit een verschuiving van het door de raad vastgestelde voorzichtigheidsprincipe naar een realisatieprincipe. Met als gevolg dat winstnemingen naar voren worden gehaald. Tevens is gemeld dat bij deze jaarstukken de raad zal worden voorgesteld om vanuit het voorzichtigheidsprincipe het verschil tussen het bedrag van winstname o.b.v. de oude en nieuwe systematiek vooralsnog te reserveren in de reserve van het Grondbedrijf. Deze reservering zal vervolgens de komende jaren vrijvallen, wanneer op basis van de oude systematiek de winst wel genomen kan worden.

Weerstandsvermogen grondbedrijf
De weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf bestaat uit de volgende onderdelen:

• Post onvoorzien binnen grondexploitatiebegrotingen
• Eventuele winstverwachting van grondexploitatiebegrotingen
• Algemene Reserve Grondbedrijf

Het weerstandsvermogen wordt berekend door de beschikbare weerstandscapaciteit te delen door de benodigde weerstandscapaciteit. Rekening houdend met de mogelijkheid om risico’s binnen projecten op te kunnen vangen (post onvoorzien of lagere winstverwachting) zou de ARG per 1-1-2018 € 24,1 miljoen moeten bedragen. De ARG bedraagt op basis van het MPG 2018 € 40,6 miljoen, zodat het weerstandsvermogen eind 2017 uitkomt op 1,68 (€ 40,6 / € 24,1).

Het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf is in 2017 fors toegenomen. Dit komt door een toename van de beschikbare weerstandscapaciteit en anderzijds door een minder harde toename van de benodigde weerstandscapaciteit (risico's).
De beschikbare weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf is in 2017 met € 25,1 miljoen toegenomen. De ARG is sneller in omvang toegenomen dan eerder verwacht. Reden hiervoor is dat door een versnelling van de verkoop, een positieve bijstelling van de grondopbrengsten voor woningbouw, diverse bijstellingen van de kostenramingen, een lagere rekenrente, de nieuwe rekenmethodiek voor winstnames en een vrijval van de voorziening ‘kaderwijziging Villahoeve’ het resultaat over 2017 fors gunstiger is uitgevallen en daardoor ook een hoger dan verwachte storting in de ARG mogelijk was.

De nettobenodigde weerstandscapaciteit is in 2017 toegenomen met € 9,0 mln. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door afname van de projectspecifieke, projectoverstijgende risico’s en het risico voor de kwalitatieve woningbouw. Daar tegenover is er een risicoreservering van € 13,7 mln getroffen voor de gewijzigde methodiek van winstname en is het risico uit de kaderwijziging Zuidbroek opgenomen. Hieronder een vergelijking met vorig jaar:

Ontwikkeling weerstandsvermogen en risico Grondbedrijf ten laste van Algemene Dienst
De komende jaren lijkt het weerstandsvermogen nog maar beperkt verder te verbeteren (zie stijgende lijn na 2018). Dit komt doordat een groot deel van de winstnames nu naar voren is gehaald.

Doordat de ARG hoger uitkomt dan dat op basis van de berekening nog aan ARG noodzakelijk is, stellen wij u bij het vaststellen van deze jaarstukken voor, € 16,5 mln vanuit de ARG vrij te laten vallen ten gunste van de Algemene Dienst.